När trygghet blir risk - proportionalitet i exploateringsgarantier

Foto: Adobe Stock Photos

Under de senaste åren har säkerhetskraven i exploateringsprojekt blivit allt hårdare. Fler kommuner efterfrågar omfattande säkerheter och i många fall så kallade on demand-garantier. Utvecklingen är förståelig. Ökade konkurser, högre kostnader och större osäkerhet i bygg- och fastighetsmarknaden har gjort riskhantering till en central fråga för kommuner och andra beställare.

Samtidigt väcker utvecklingen viktiga frågor kring proportionalitet, marknadseffekter och långsiktig genomförbarhet.

När blir trygghet en förutsättning för hållbart samhällsbyggande, och när riskerar säkerhetskraven i sig att skapa nya problem?

Vad är en exploateringsgaranti?
En exploateringsgaranti är en ekonomisk säkerhet som ställs av en exploatör till förmån för en kommun i samband med ett exploateringsavtal. Syftet är att säkerställa att exploatören fullföljer sina åtaganden, exempelvis utbyggnad av vägar, VA-anläggningar, dagvattenhantering och annan infrastruktur.

Om exploatören inte uppfyller sina åtaganden kan kommunen använda garantin för att täcka kostnader eller säkerställa att arbetet färdigställs. I takt med att marknaden blivit mer osäker har kommunernas krav på ekonomiska säkerheter ökat. Särskilt har användningen av så kallade on demand-garantier blivit en allt viktigare fråga i branschen.

Därför efterfrågar kommuner starkare säkerheter
Kommuner har ett tydligt ansvar att skydda samhällsinvesteringar och säkerställa att exploateringsprojekt faktiskt genomförs. Om projekt avbryts eller försenas kan konsekvenserna bli stora, både ekonomiskt och samhällsmässigt.

Ofullständig infrastruktur, förseningar i samhällsservice och ökade kostnader är några av de risker som kommuner försöker hantera genom ekonomiska säkerheter. I en mer osäker marknad blir det därför naturligt att kraven på garantier ökar.

On demand-garantier – ett starkt skydd
En on demand-garanti innebär förenklat att kommunen kan kräva ut garantibeloppet direkt från garantigivaren utan att först behöva bevisa avtalsbrott genom domstolsprövning eller annan juridisk process. För kommunen innebär det ett starkt skydd och snabb tillgång till likviditet om problem uppstår i projektet.

Garantiformen innebär samtidigt att stora belopp kan krävas ut på relativt kort tid, även i situationer där ansvarsfördelning eller avtalsuppfyllnad fortfarande är omtvistad mellan parterna. Själva tvisten får i sådana fall hanteras i efterhand, medan garantin redan kan ha tagits i anspråk.

För exploatören kan detta få betydande konsekvenser. De flesta on demand-garantilösningar bygger på att garantigivaren, exempelvis en bank eller ett försäkringsbolag, har någon form av regressrätt eller motsäkerhet gentemot exploatören. Om kommunen begär ut ersättning under garantin och garantigivaren betalar ut beloppet, kan exploatören därför bli skyldig att återbetala motsvarande belopp till garantigivaren, oavsett att den bakomliggande tvisten ännu inte är slutligt avgjord.

Det innebär att en on demand-garanti ger kommunen ett mycket starkt skydd, men också att exploatören exponeras för en ökad likviditets- och finansieringsrisk jämfört med garantiformer där ett avtalsbrott först måste fastställas innan utbetalning kan ske. Därför är det viktigt att både kommunen och exploatören förstår garantins praktiska och ekonomiska konsekvenser redan när exploateringsavtalet förhandlas.

När säkerheten i sig påverkar projektet
För exploatören kan ett utkrävt garantibelopp få betydande konsekvenser. Likviditet, kreditvärdighet och möjligheten till fortsatt finansiering kan påverkas omedelbart.

I en redan pressad marknad kan detta få stora följdeffekter. För vissa bolag kan ett omfattande garantiuttag innebära att andra projekt påverkas, att finansiering stoppas eller att betalningsförmågan försämras kraftigt. I vissa situationer riskerar själva uttaget av garantin att bidra till ytterligare ekonomisk instabilitet och i värsta fall påskynda konkurser.

Konsekvenserna stannar sällan hos en enskild aktör. Entreprenörer, underentreprenörer, leverantörer och andra samarbetspartners kan påverkas genom hela projektkedjan.

Frågan om proportionalitet
Det innebär inte att kommuner agerar fel när de söker starka säkerheter. Tvärtom är behovet av trygghet ofta fullt rimligt. Men utvecklingen illustrerar vikten av proportionalitet och projektspecifika bedömningar. Alla projekt har inte samma riskprofil och alla säkerhetslösningar får inte samma konsekvenser.

Om säkerhetskraven blir alltför långtgående finns en risk att färre aktörer har möjlighet att delta i exploateringsprojekt, särskilt mindre och medelstora bolag med begränsat kapitalutrymme.

På längre sikt kan det påverka konkurrensen, innovationskraften och i förlängningen även bostadsbyggandet.

Ett växande behov av specialistkompetens
I takt med att säkerhetsstrukturerna blir mer komplexa ökar också behovet av specialistkompetens kring garantiformer, finansieringsstrukturer och marknadseffekter.

Utvecklingen ställer högre krav på förståelse för hur olika säkerhetskrav påverkar projektens genomförbarhet i praktiken – inte bara juridiskt, utan även finansiellt och marknadsmässigt.

Framtidens exploateringsprojekt kommer därför sannolikt kräva tätare dialog mellan kommuner, exploatörer, finansiärer och garantigivare för att skapa långsiktigt hållbara lösningar.

Vägen framåt
Frågan framåt handlar sannolikt inte om huruvida säkerheter behövs, utan om hur de utformas.

En hållbar säkerhetsstruktur behöver balansera:

• kommunens behov av trygghet
• exploatörens möjlighet att genomföra projekt
• finansieringsmarknadens villkor
• långsiktig konkurrens och samhällsutveckling 

I takt med att marknaden förändras ökar därför behovet av lösningar som kombinerar riskhantering med proportionalitet och praktisk genomförbarhet. Det är också där framtidens diskussion om exploateringsgarantier kommer att avgöras.

Vill du veta mer om exploateringsgarantier?
Läs mer om hur GarBos exploateringsgaranti fungerar och hur den kan användas som säkerhet i exploateringsprojekt.

Läs mer om Exploateringsgaranti

För mer information, vänligen kontakta:
Ulrica Martinsdotter, Marknad- och kommunikationschef
Telefon: +46 72 146 77 67
E-post: ulrica.martinsdotter@garbo.se