Kostnadskalkyl och ekonomisk plan 2026

Foto: Adobe Stock Photos

Förändringar enligt nya föreskrifter och dess praktiska konsekvenser

De nya föreskrifterna för kostnadskalkyl och ekonomisk plan förändrar inte bara vilka underlag som krävs i en kostnadskalkyl eller ekonomisk plan. De förändrar även hur dessa underlag bedöms.

Det som tidigare kunde passera som rimliga antaganden granskas nu mer systematiskt. Fokus har flyttats från helhetsbedömning till att varje enskild post behöver motiveras, styrkas och följas upp.

För den som arbetar med att ta fram kalkyler och ekonomiska planer innebär det ett mer underlagsdrivet arbetssätt, där kopplingen mellan antagande och dokumentation behöver vara tydlig genom hela materialet.

Den här artikeln beskriver vad som faktiskt har förändrats och vad det innebär i praktiken för arbetet med kalkyl och plan enligt bland annat Boverket.

Från rimlighet till verifierbarhet
Följden av att Boverket nu har meddelat föreskrifter är att det som tidigare var allmänna råd nu blir tvingande regler att följa. Tidigare kunde en intygsgivare i större utsträckning se till helheten men nu ligger ett större fokus på de enskilda posterna.

Nu ligger tyngdpunkten på verifierbarhet. Varje större antagande förväntas kunna härledas till ett konkret underlag. Beräkningar ska vara spårbara och möjliga att följa utan tolkning.

Det innebär att brister inte längre vägs upp av helheten på samma sätt. I stället leder de oftare till frågor, kompletteringar och i vissa fall fördröjd intygsgivning.

Hyresintäkter – från antagande till bevis
Hyresintäkter är ett av de områden där förändringen märks tydligast. Antaganden om hyresnivåer för lokaler och garage granskas nu konsekvent mot marknadsunderlag. Nivåer som saknar tydlig förankring i data eller analys leder ofta till kompletteringar.

I praktiken innebär det att hyresnivåer behöver kunna kopplas till exempelvis hyresutredningar, statistik eller annan relevant marknadsinformation, såsom uppgifter från Skatteverket.

Särskilt nivåer i det övre spannet kräver tydlig motivering. Det räcker inte att hänvisa till erfarenhet, det måste framgå varför den valda nivån är rimlig på den aktuella marknaden.

Driftkostnader – krav på metod och underlag
En liknande utveckling har skett kopplat till driftkostnaderna. Tidigare var det viktigaste att de totala driftskostnaderna låg inom ett rimligt intervall och de kunde ofta baseras på erfarenhetsvärden och schabloner. Nu behöver alla poster av en ”inte obetydlig omfattning” kunna verifieras genom offerter, avtal eller tydliga beräkningar där både förbrukning och pris framgår.

Det centrala är inte bara nivån i sig, utan att det går att följa hur den har räknats fram. Driftkostnader som saknar tydlig metod eller inte kan kopplas till underlag utgör därför en återkommande granskningspunkt.

Marknad och upplåtelseförmåga
Boverket har lämnat en ny remiss där det gjorts ett förtydligande om att det är i den ekonomiska planen som intygsgivarna behöver bedöma om lägenheterna kommer att kunna upplåtas på den lokala marknaden. I projekt där ett mindre antal förhandsavtal tecknats eller där det inte tagits fram någon kostnadskalkyl behöver det presenteras ett underlag som visar att lägenheterna är försäljningsbara.

Kopplingen mellan K3 och amortering
Även relationen mellan redovisning och finansiering har blivit mer central. Amorteringsplanen ska nu tydligare spegla byggnadens ekonomiska livslängd enligt K3. Det innebär att den del av lånet som är kopplad till byggnaden ska amorteras inom byggnadens bedömda nyttjandeperiod.

I praktiken begränsar detta möjligheten att använda långa amorteringstider för att förbättra kassaflödet i kalkylen. Amorteringsplaner som inte följer denna logik kommer inte att godkännas.

Underhåll och långsiktigt kassaflöde
Underhållsplanen har också fått en mer central roll. Det är inte längre tillräckligt att visa att en plan finns. Det behöver framgå att det faktiska kassaflödet i projektet är tillräckligt för att hantera framtida underhåll, samtidigt som amortering sker enligt plan.

Detta innebär att kopplingen mellan drift, underhåll och finansiering behöver vara tydlig i den ekonomiska planen.

Kalkyler där underhåll behandlas separat, utan koppling till framtida finansiering, riskerar att ifrågasättas.

Nyckeltal och jämförbarhet
Justeringarna av nyckeltal syftar till att skapa bättre jämförbarhet med årsredovisningen. En konkret förändring är att garage enligt Bokföringsnämnden ska hanteras som lokalarea (LOA). Det kan skapa viss förvirring att det till alla nyckeltal i föreskrifterna skrivs ut (BOA + LOA) vilket är lätt att tolka som att bostadsarea och lokalarea ska användas för samtliga nyckeltal som ska beräknas på yta. Det är enbart i de nyckeltal där det i löptext anges att eventuell lokalarea ska beaktas som LOA (lokalarea) ska anges. Nyckeltal 1-4 ska fortsatt endast baseras på bostadsarea (BOA).

För den som tar fram kalkylen innebär det att beräkningar behöver ses över så att de följer de nya principerna och är konsekventa genom hela materialet.

Vad som ofta leder till kompletteringar
I praktiken är det sällan helheten som fäller en kalkyl eller ekonomisk plan. Det är enskilda delar som inte håller.

Återkommande exempel är:

• Hyresnivåer utan tydligt marknadsunderlag
• Driftkostnader utan spårbar beräkning
• Amorteringsplaner som inte följer nyttjandeperioden eller som är alltför progressiva
• Årsavgifterna är så pass låga år 1 att de behöver höjas i högre utsträckning än utbetalningarna i prognosen

Det gemensamma är att kopplingen mellan antagande och underlag saknas eller är otydlig.

Sammanfattning

• De nya föreskrifterna innebär inte främst fler krav, utan ett annat sätt att arbeta när vi går från bör till ska.
• Det som skiljer väl fungerande underlag från de som fastnar i granskning är sällan komplexitet. Det handlar snarare om tydlighet.
• När varje antagande kan följas, varje siffra kan motiveras och varje del hänger ihop, minskar behovet av kompletteringar och processen blir mer förutsägbar.
• För den som arbetar med ekonomiska planer och kostnadskalkyler handlar det därför om att bygga strukturen rätt från början – inte att justera i efterhand.

Vill du säkerställa att din kalkyl uppfyller de nya kraven? Kontakta Max Eldberg.

Max Eldberg, Bostadsrättsspecialist
Telefon: +46 70 233 98 64
E-post: max.eldberg@garbo.se

För mer information, vänligen kontakta:
Ulrica Martinsdotter, Marknad- och kommunikationschef
Telefon: +46 72 146 77 67
E-post: ulrica.martinsdotter@garbo.se