Dolda fel i hus

Den som säljer sin villa eller sitt fritidshus kan vara ansvarig för dolda fel i fastigheten i upp till tio år från köparens tillträde, förutsatt att köparen reklamerar felet inom skälig tid efter att felet upptäckts eller borde ha upptäckts. Men vad är egentligen ett dolt fel och hur kan du som säljare skydda dig mot kostnader om köparen upptäcker ett dolt fel i fastigheten?

Vad är ett ”dolt fel”?

Ett så kallat dolt fel är ett vardagligt uttryck för vissa fel i fastighet enligt 4 kap. 19 § jordabalken, typiskt sett sådana fel som fanns vid köpet, som köparen inte borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad och inte heller var förväntade med hänsyn till fastighetens ålder, skick, pris och övriga omständigheter. För att ett så kallat dolt fel ska falla under säljarens ansvar behöver dessa fyra kriterier vara uppfyllda:

1. Felet måste ha funnits vid köptillfället
   Felet, bristen eller den bakomliggande skadeorsaken ska ha funnits vid köpet, även om konsekvenserna upptäcks först senare. Fel som uppkommer först efter köpet omfattas normalt inte av säljarens felansvar. Detta gäller oavsett om felet gäller grunden, yttertaket, elinstallationer, tätskikt i badrum eller något annat.
2. Felet ska inte ha gått att upptäcka
   Den som köper ett hus har en långtgående undersökningsplikt. Det betyder att man är skyldig att göra en undersökning av fastigheten som tar hänsyn till bland annat fastighetens ålder, skick och hur byggnadens konstruktioner är uppförda. När du ska sälja ett hus är det en god idé att låta göra en överlåtelsebesiktning redan innan huset läggs ut för försäljning. Efter överlåtelsebesiktningen får du ett besiktningsutlåtande som du kan visa för spekulanterna. Att det genomförts en överlåtelsebesiktning innebär dock inte att köparens undersökningsplikt automatiskt är uppfylld, utan som köpare behöver man ändå vara uppmärksam på eventuella fel, brister eller riskkonstruktioner.
3. Felet ska inte ha varit förväntat
   För att räknas som ett dolt fel ska felet inte vara ett som köparen borde haft anledning att förvänta sig. Den som köper ett äldre hus kan till exempel inte förvänta sig att det ska vara i samma skick som ett nybyggt hus. Som köpare bör du därför så noggrant som det går ta reda på när eventuella renoveringar gjorts och vad dessa har omfattat. Dränering och elinstallationer är exempel på sådant som man som köpare bör kolla upp. 
   Ett fel anses inte heller vara dolt om det är förväntat mot bakgrund av det som framgått av en noggrann undersökning av fastigheten före köpet.
4. Felet ska ha påverkan på fastighetens marknadsvärde
   För att du som säljare ska bli ersättningsskyldig ska felet vara sådant att det påverkar husets marknadsvärde. Fel som inte nämnvärt påverkar husets marknadsvärde omfattas inte av säljarens ansvar för dolda fel.

Riskkonstruktioner och dolda fel

Det finns vissa byggnadssätt som oftare än andra skapar problem. Dessa kallas riskkonstruktioner. Några exempel på vanliga riskkonstruktioner är krypgrund, enstegstätad fasad och parallelltak. Vid en överlåtelsebesiktning kan besiktningsmannen ange riskkonstruktioner och andra riskindikationer i besiktningsutlåtandet, beroende på uppdragets omfattning och vad som kunnat iakttas. Det är därför viktigt att läsa besiktningsprotokollet noggrant, eftersom en riskkonstruktion kan innebära att köparen får anledning att undersöka förhållandet närmare och att vissa typer av skador kan anses förväntade. Bedömningen görs dock alltid utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. 

Förväntade fel omfattas normalt inte av säljarens ansvar

Det finns vissa fel som är rimliga att förvänta sig med tanke på byggnadens ålder och skick. De kanske inte går att upptäcka ens vid besiktningen, men anses ändå vara något köparen har orsak att förvänta sig.

Fel som finns upptagna i besiktningsutlåtandet, eller fel som är rimliga att förvänta sig på grund av riskkonstruktioner eller annat som är listat i besiktningsutlåtandet, anses vanligtvis inte vara omfattas av säljarens felansvar.

Vad utmärker ett dolt fel?

Dolda fel är oväntade och kan orsaka oförutsedda kostnader. Ibland upptäcks dolda fel i samband med renoveringar eller ombyggnationer. Det kan till exempel handla om felaktigt utförda elinstallationer, felaktigt utförda tätskikt eller läckage i takkonstruktion. Det avgörande för om ett fel omfattas av säljarens felansvar är att felet fanns vid köpet, inte borde ha upptäckts och inte var förväntat med hänsyn till fastighetens ålder, skick och övriga omständigheter som varit eller borde varit kända vid köpet.

De vanligaste och de dyraste dolda felen

Vanliga reklamationer om dolda fel rör bland annat installationer, yttertak, våtrum, grund, stomme och bjälklag. Om de verkligen utgör dolda fel beror dock alltid på den juridiska bedömningen i det enskilda fallet. 

Kostnaden för att åtgärda ett dolt fel varierar naturligtvis från fall till fall, och beror bland annat på dess omfattning, hur lätt eller svår konstruktionen är att komma åt samt om felet har några följdverkningar på övriga konstruktioner i huset.

Att tänka på för dig som säljare

Som säljare bör du redovisa kända fel och brister. Fel som säljaren tydligt och tillräckligt konkret har upplyst köparen om kan normalt inte senare göras gällande som dolda fel. Det kan underlätta att låta en besiktningsman göra en överlåtelsebesiktning innan försäljningen. Då finns en professionell, dokumenterad bedömning av husets skick för köparen att ta del av. Fel eller risker som tydligt framgår av besiktningsutlåtandet är normalt inte dolda, eller kan i vart fall innebära att köparen haft anledning att undersöka förhållandet närmare. 

Med en dolda fel-försäkring kan du som säljare få ett försäkringsskydd som täcker stora delar av ditt ansvar för dolda fel. En dolda fel-försäkring kan ersätta krav som omfattas av försäkringsvillkoren, upp till valt försäkringsbelopp och med de begränsningar och undantag som framgår av villkoren.  Kontrollera i försäkringsvillkoren att den försäkring du väljer ger dig det skydd du vill ha. Kostnaden för en dolda fel-försäkring är normalt avdragsgill vid kapitalvinstberäkningen vid försäljning av fastighet. Kontrollera alltid vad som gäller i det enskilda fallet..

Att tänka på för dig som köpare

Även om du förälskat dig i ett hus på visningen är det viktigt att du går in i en eventuell husaffär med öppna ögon och inte blundar för eventuella brister. Om ett dolt fel föreligger kan köparen i första hand ha rätt till prisavdrag. I vissa fall kan även skadestånd aktualiseras, beroende på omständigheterna. Detta innebär däremot inte att du slipper den olägenhet som felet eventuellt kan föra med sig. Dessutom kan det finnas saker som behöver åtgärdas, utan att dessa är att anse som dolda fel.

Uppgifter om husets skick kan finnas i mäklarens prospekt, frågelista, säljarens upplysningar och i protokollet från överlåtelsebesiktningen (om en sådan har genomförts). Läs allt material noggrant. Fel som säljaren tydligt och tillräckligt konkret har informerat om före köpet kan normalt inte senare göras gällande som dolda fel. Fel som framgår av överlåtelsebesiktningen eller som av andra anledningar borde ha varit kända för köparen kan normalt inte heller göras gällande som dolda fel.

Om säljaren inte redan låtit göra en överlåtelsebesiktning kan du som köpare anlita en besiktningsman till detta. Då kan du antingen invänta besiktningen innan du skriver på köpeavtalet eller skriva in en tydlig besiktningsklausul i köpeavtalet som anger under vilka förutsättningar köparen får begära omförhandling eller återgång av köpet. 

Friskrivning för dolda fel

Det är juridiskt möjligt för säljaren av ett hus att friskriva sig från dolda fel i köpeavtalet. Finns en friskrivningsklausul i köpeavtalet är det viktigt att du förstår innebörden av den innan du skriver på avtalet. En friskrivningsklausuls verkan beror på hur den är utformad och omständigheterna vid köpet. En friskrivning bör därför läsas noggrant, särskilt i förhållande till säljarens uppgifter och kända förhållanden.

Så fungerar en dolda fel-försäkring

En dolda fel-försäkring är normalt ett skydd för säljarens ansvar för vissa fel i fastighet enligt försäkringsvillkoren. Köparen kan ofta anmäla felet direkt till försäkringsbolaget, men rätten till ersättning beror både på om ett ersättningsbart fel föreligger enligt jordabalken och på försäkringens omfattning och undantag. En dolda fel-försäkring kan ge ersättning för dolda fel som upptäcks under 10 år från det att köparen tillträtt bostaden, det vill säga under samma period som säljaren är ansvarig för dolda fel. För att felet ska kunna göras gällande gentemot säljaren måste köparen reklamera till säljaren inom skälig tid efter att felet upptäckts eller borde ha upptäckts.

För köparen kan en dolda fel-försäkring innebära en praktisk fördel, eftersom skadeanmälan ofta kan hanteras direkt av försäkringsbolaget. 

Vilken dolda fel-försäkring ska man välja?

Innan du tecknar en dolda fel-försäkring måste du först bestämma dig för vilket försäkringsbelopp du vill att den ska gälla för. Det finns också olika varianter av försäkringar. Vanligast är att försäkringen ersätter för dolda fel. Andra försäkringar ger större skydd och täcker också sådant som besiktningsmannen borde hittat men ändå missat. Det finns även försäkringar som omfattar vissa riskkonstruktioner. Kontrollera i försäkringsvillkoren att den försäkring du väljer ger dig det skydd du vill ha. 

Här kan du läsa mer och jämföra olika varianter av dolda fel-försäkringar. 

Så gör du om du upptäcker ett dolt fel

Om du som köpare upptäcker ett dolt fel inom 10 år efter tillträdet ska du alltid reklamera felet till säljaren så snart som möjligt. Du kan i samband med reklamationen kontrollera om det finns en dolda fel-försäkring eller inte. Om det finns en sådan anmäler du felet till försäkringsbolaget som sedan gör en skadeutredning och beslutar om ersättning. Det är viktigt att du alltid reklamerar till säljaren så snart som möjligt, oavsett om det finns en försäkring eller inte.

Finns ingen försäkring bör du snarast kontakta säljaren för att reklamera felet. Ibland betyder det att du får spåra någon som flyttat till annan ort eller söka upp arvingarna till ett dödsbo. Det är viktigt att du dokumenterar felet, och i vissa fall kan det underlätta att ta kontakt med en jurist som kan hjälpa dig i processen.

För mer information, vänligen kontakta:
Ulrica Martinsdotter, Marknad- och kommunikationschef
Telefon: +46 72 146 77 67
E-post: ulrica.martinsdotter@garbo.se